Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, die eigene Hauptwohnung zu erwerben oder sein Erspartes in Immobilien anzulegen: Diese Projekte sind nicht nur für einen bestimmten Profiltyp reserviert. Frauen machen heute laut den Daten des Maklers Pretto etwa 30 % der Immobilienkreditnehmer aus, mit einem Durchschnittsalter von 38 Jahren. Sechs von zehn leihen sich alleine Geld.
In Immobilien zu investieren, wenn man eine Frau ist, bedeutet, mit einem anhaltenden Einkommensunterschied und manchmal unregelmäßigen beruflichen Laufbahnen umzugehen, aber auch, sich auf Finanzierungsmechanismen zu stützen, die zugänglich sind, vorausgesetzt, man versteht sie.
Kreditfähigkeit und Gehaltsunterschied: Was die Simulatoren nicht sagen
Das durchschnittliche Gehalt von Frauen in Frankreich beträgt 22.060 Euro pro Jahr im Vergleich zu 28.220 Euro für Männer, was 21,8 % weniger entspricht, laut Insee Focus Nr. 377, veröffentlicht im Februar 2026. Dieser Unterschied hat sich 2024 nur um 0,4 Punkte verringert, was langsamer ist als der Durchschnitt der vorherigen Jahre.
Warum ist diese Zahl für ein Immobilienprojekt so wichtig? Weil die Kreditfähigkeit direkt vom Nettoeinkommen abhängt. Der maximale Verschuldungsgrad, festgelegt vom Hochrat für Finanzstabilität (HCSF), liegt bei etwa 35 %. Mit einem niedrigeren Gehalt sinkt der ausleihbare Betrag mechanisch, und das notwendige Eigenkapital, um dies auszugleichen, verlängert sich in Jahren des Sparens.
Ein Einkommensunterschied von 22 % reduziert das Kreditvolumen um einen entsprechenden Betrag. Konkret kann eine Frau, die das mediane Frauengehalt verdient, deutlich weniger leihen als ein Mann mit dem medianen Männereinkommen, bei gleicher Laufzeit und Zins. Das ist kein endgültiges Hindernis, aber es beeinflusst die Entscheidungen: Art der Immobilie, Lage, Mietstrategie.
Wenn man die Immobilienberatung von Future au Féminin durchstöbert, erkennt man, wie wichtig die finanzielle Vorbereitung im Vorfeld für die Solidität einer Bankunterlage ist, unabhängig vom Einkommensniveau.
Erste Mietinvestition: Ein Format wählen, das zum Budget passt
Ist Ihnen schon aufgefallen, dass Artikel über Immobilieninvestitionen oft Projekte in mehreren Hunderttausend Euro präsentieren? Für einen ersten Mietkauf ermöglichen bescheidenere Formate den Einstieg in den Markt, ohne ein hohes Kapital mobilisieren zu müssen.
Die nicht professionelle möblierte Vermietung (LMNP)
Der LMNP-Status ermöglicht es, eine möblierte Immobilie zu vermieten und von einem vorteilhaften Steuersystem zu profitieren. Die steuerliche Abschreibung der Immobilie reduziert das zu versteuernde Einkommen, manchmal sogar auf null über mehrere Jahre. Dieses Mechanismus funktioniert besonders gut bei kleinen Flächen (Studios, T2) in mittelgroßen Städten, wo die Nachfrage nach studentischem oder jungem Berufstätigen-Mietwohnungen hoch bleibt.
Die SCPI als Einstieg
Die Immobilienfonds (SCPI) ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne Mieter oder Renovierungen verwalten zu müssen. Man kauft Anteile an einem Portfolio von Immobilien und erhält proportionale Einkünfte. Die SCPI beseitigen die direkte Mietverwaltung, was für beschäftigte Zeitpläne geeignet ist. Der Einstiegspreis beginnt bei einigen Hundert Euro in bestimmten Gesellschaften.
Parkplatz oder Lagerbox
Eine Garage oder ein Parkplatz kostet viel weniger als eine Wohnung. Die Verwaltung ist einfach, die Kosten niedrig, und die Bruttorendite oft höher als die einer klassischen Wohnung. Diese Art von Immobilie stellt eine erste konkrete Investition dar, um sich mit der Mietbesteuerung vertraut zu machen, bevor man zu einem ambitionierteren Projekt übergeht.
Eine solide Bankunterlage erstellen, wenn das Einkommen bescheiden ist
Die Banken bewerten eine Unterlage anhand von drei Säulen: der Stabilität der Einkünfte, dem Verschuldungsgrad und der Qualität der Haushaltsführung. Ein bescheidenes Gehalt hindert nicht daran, einen Kredit zu erhalten, vorausgesetzt, man kann regelmäßige Ersparnisse und das Fehlen von Überziehungen in den letzten Kontoauszügen nachweisen.
Hier sind die konkreten Elemente, die eine Unterlage stärken:
- Drei Monate Kontoauszüge ohne Vorfälle: keine Rückbuchungen, keine unautorisierten Überziehungen. Die Banken prüfen diese Auszüge Zeile für Zeile.
- Ein Eigenkapital, auch bescheiden, das mindestens die Notarkosten deckt. Das beweist eine Sparfähigkeit und reduziert das Risiko, das die kreditgebende Institution wahrnimmt.
- Ein ausreichender Lebensunterhalt nach der Rückzahlung der monatlichen Rate. Dieses Kriterium hat das gleiche Gewicht wie der Verschuldungsgrad, insbesondere für Einkommen unter dem Median.
- Ein kalkuliertes Mietprojekt: erwartete Miete, voraussichtliche Kosten, Simulation der Nettorendite. Eine klare Tabelle zu präsentieren, bringt eine Unterlage in die Kategorie der seriösen Profile.
Die Konkurrenz zwischen Maklern auszuspielen, bleibt ein untergenutzter Hebel. Ein Makler arbeitet mit mehreren Banken und kann je nach Profil flexiblere Bedingungen hinsichtlich Laufzeit oder Zinssatz finden.
Mietbesteuerung und Vermögensschutz: Zwei Punkte, die frühzeitig gesichert werden sollten
Eine rentable Investition vor Steuern kann nach der Besteuerung mittelmäßig werden. Die Berechnung der Nettorendite nach Kosten und Steuern verändert die Kaufentscheidung. Das reale Regime im LMNP ermöglicht es beispielsweise, die Zinsen für Darlehen, Renovierungen und die Abschreibung der Immobilie abzuziehen. Das einfachere Mikro-BIC-Regime wendet einen Pauschalabzug an, ist aber nicht immer geeignet.
Warum ist diese Wahl strategisch für Frauen? Weil mit einem oft niedrigeren zu versteuernden Einkommen das geeignete Steuersystem nicht dasselbe ist wie für einen stark besteuerten Steuerzahler. Eine personalisierte Simulation mit einem auf Mietimmobilien spezialisierten Buchhalter hilft, zu hohe Steuern auf die erhaltenen Mieten zu vermeiden.
Die Frage des Vermögensschutzes stellt sich ebenfalls früh im Prozess. Der Kauf im eigenen Namen, über eine SCI oder im Miteigentum hat unterschiedliche Konsequenzen im Falle einer Trennung, Erbschaft oder Weiterveräußerung. Die Wahl der Rechtsform schützt die Investition langfristig.
Ein letzter Punkt, der selten angesprochen wird: Die Mietinvestitionen machen 2025 nur noch 12 % der neuen Immobilienfinanzierungen aus, gegenüber fast 15 % im Vorjahr, laut den Daten der Banque de France und der ACPR. Der Wettbewerb zwischen Investoren nimmt ab, was in bestimmten Regionen Verhandlungsspielräume beim Kaufpreis eröffnen kann.
In Immobilien mit einem begrenzten Budget zu investieren, erfordert mehr Sorgfalt in der Vorbereitung, nicht mehr Kapital. Die Bankunterlage, die Wahl des Investitionsformats und das Steuersystem bilden ein Triptychon, das jede Investorin beherrschen sollte, bevor sie einen Vorvertrag unterschreibt.
