Eine Immobilie direkt von einer Privatperson zu kaufen, ohne über ein Immobilienbüro zu gehen, bedeutet, die gesamte Transaktion (Suche, Besichtigung, Verhandlung, Kaufvertrag) ohne einen durch eine Provision vergüteten Zwischenhändler abzuwickeln. Dieser Ansatz stellt einen erheblichen Teil der Immobiliengeschäfte in Frankreich dar. Er setzt voraus, dass man einige rechtliche Mechanismen beherrscht und weiß, wo man suchen muss.
Aktiver Agenturauftrag: die rechtliche Falle vor jedem Angebot
Bevor Sie einen Verkäufer direkt kontaktieren, ist eine Überprüfung erforderlich. Eine Immobilie kann zwischen Privatpersonen angeboten werden, während ein Agenturauftrag noch läuft. Wenn der Verkäufer einen exklusiven oder semi-exklusiven Auftrag mit einer Agentur unterzeichnet hat, kann jeder Verkauf, der während der Laufzeit des Auftrags (und manchmal mehrere Monate nach dessen Ablauf) abgeschlossen wird, eine Zahlung der Provision nach sich ziehen.
Die jüngste Rechtsprechung stärkt den Schutz der Agenturen gegen diese Art der Umgehung. Ein Käufer, der einen Kaufvertrag unterzeichnet, während er von einem bestehenden Auftrag Kenntnis hat, läuft Gefahr, dass die Transaktion blockiert wird oder er gemeinsam für die Honorare haftet.
Die erste Frage, die man dem Verkäufer stellen sollte, bevor man überhaupt eine Besichtigung vornimmt, betrifft also die Existenz eines laufenden oder kürzlich abgelaufenen Auftrags. Fragen Sie nach dem Enddatum des Auftrags und überprüfen Sie, ob er eine Klausel zur Nachforderung der Provision nach dem Auftrag enthält, die oft ein bis zwei Jahre nach Vertragsende gilt.
- Fordern Sie eine Kopie des Auftrags oder eine schriftliche Bestätigung an, die das Fehlen eines aktiven Auftrags bestätigt
- Überprüfen Sie das Ablaufdatum und die Klausel zur Nachforderung der Provision nach Ablauf
- Wenn ein Auftrag bestanden hat, warten Sie das Ende der Nachforderungsfrist ab, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen
- Bitten Sie den Notar, im Kaufvertrag festzuhalten, dass der Verkäufer erklärt, an keinen Agenturauftrag gebunden zu sein
Ein aufmerksamer Notar wird diese Erklärung in den Vertrag aufnehmen. Aber die Verantwortung, die Frage im Vorfeld zu stellen, liegt beim Käufer.
Wo man eine Immobilie zwischen Privatpersonen suchen kann
Die allgemeinen Plattformen (Le Bon Coin, Facebook Marketplace) konzentrieren ein hohes Volumen an Anzeigen, aber die Filterung ist mühsam. Anzeigen ohne Preis, ohne korrekte Fotos oder mit vagen Beschreibungen dominieren. Zu ungenaue Anzeigen deuten oft auf einen unvorbereiteten Verkäufer hin, was die Fortsetzung der Transaktion erschwert.
Die spezialisierten Websites für den Direktverkauf filtern die Anzeigen besser. Das Durchstöbern der Immobilien zwischen Privatpersonen auf 100 Pour 100 Annonces ermöglicht es, tatsächlich ohne Zwischenhändler angebotene Objekte zu finden, mit strukturierteren Exposés.
Die lokalen Facebook-Gruppen (wie “Häuser ohne Agentur” nach Abteilungen) stellen einen ergänzenden Kanal dar, insbesondere in ländlichen Gebieten, wo Verkäufer manchmal ausschließlich in sozialen Netzwerken veröffentlichen. Mindestens drei Anzeigenquellen zu vergleichen, erhöht die Chancen, ein Objekt zu finden, bevor es von einer Agentur erfasst wird.
Verkäuferdossier und DPE: was vor der Besichtigung gefordert werden sollte
Käufer, die direkt mit einer Privatperson verhandeln, haben keinen Filter, den ein Agent normalerweise auf die Qualität des Dossiers anwenden würde. Der Reflex, den man annehmen sollte: ein vollständiges Verkäuferdossier anfordern, bevor man sich auf den Weg macht.
Das Energieausweis-Diagnose (DPE) ist zu einem wichtigen Filterkriterium geworden. Seit der Verschärfung der Anforderungen beeinflusst ein DPE der Klassen F oder G direkt den Wert der Immobilie und die Finanzierungsbedingungen. Ein privater Verkäufer, der seinen DPE in der Anzeige oder beim ersten Austausch nicht bereitstellt, hat wahrscheinlich auch die anderen obligatorischen Diagnosen nicht vorbereitet.
Das vollständige Dossier der technischen Diagnosen (DDT) muss vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags verfügbar sein. In Abwesenheit einer Agentur erinnert niemand den Verkäufer daran, es zusammenzustellen.
- Gültiger DPE, der in der Anzeige erwähnt wird
- Diagnosen zu Asbest, Blei, Termiten je nach geografischem Gebiet und Alter der Immobilie
- Eigentumsurkunde und letzte Grundsteuerbescheide
- Pläne und Baugenehmigungen, falls Arbeiten durchgeführt wurden
- Bestätigung über das Fehlen eines laufenden Agenturauftrags
Ein Verkäufer, der dieses Dossier ohne Zögern bereitstellt, ist ein seriöser Verkäufer. Die anderen verdienen Vorsicht.
Den Preis ohne Agenturschätzung überprüfen
Ohne Wertgutachten eines Agenten muss der Käufer seine eigene Preisreferenz aufbauen. Die Datenbank DVF (Anfragen zu Immobilienwerten), die kostenlos zugänglich ist, listet die tatsächlichen Transaktionen nach Adresse auf. Die Notare von Grand Paris berichten von einem Rückgang des Wertes von Einfamilienhäusern, der in der großen Peripherie stärker ausgeprägt ist. Den geforderten Preis mit den tatsächlichen Verkäufen im Viertel der letzten zwei Jahre zu vergleichen bleibt die zuverlässigste Methode, um eine Überbewertung zu erkennen.
Kaufvertrag ohne Agentur: die zentrale Rolle des Notars
Bei einer Transaktion zwischen Privatpersonen ersetzt der Notar die Agentur in Bezug auf die rechtliche Absicherung. Seine Intervention ist jedoch nur beim authentischen Verkaufsakt obligatorisch. Der Kaufvertrag kann hingegen unter privatem Schriftverkehr, das heißt zwischen den beiden Parteien ohne öffentliche Beurkundung, unterzeichnet werden.
Diese Möglichkeit ist legal. Sie ist jedoch auch riskant. Ein schlecht formulierter Kaufvertrag (fehlende oder unvollständige aufschiebende Bedingungen, Fehler bei der Bezeichnung der Immobilie, Vergessen der Rücktrittsklausel von zehn Tagen) kann den Käufer finanziellen Verlusten oder einer Blockade des Verkaufs aussetzen.
Den Kaufvertrag von einem Notar aufsetzen zu lassen, selbst beim direkten Kauf zwischen Privatpersonen, verursacht in der Regel keine signifikanten zusätzlichen Kosten im Vergleich zu einem privaten Kaufvertrag, da die Vergütung des Notars in die endgültigen Vertragskosten integriert ist. Der Notar überprüft auch den Hypothekenstand der Immobilie, die Dienstbarkeiten und das Vorkaufsrecht der Gemeinde.
Der Rücktritt online nach dem Kaufvertrag
Seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen kann das Rücktrittsrecht von zehn Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags elektronisch ausgeübt werden. Für einen Kauf ohne Agentur, bei dem die Kommunikation oft per E-Mail erfolgt, vereinfacht diese Modalität das Verfahren. Stellen Sie sicher, dass der Kaufvertrag ausdrücklich die Bedingungen für die Ausübung dieses Rechts und die Adresse (postalisch oder elektronisch) angibt, an die der Rücktritt zu melden ist.
Der letzte Punkt, den man im Hinterkopf behalten sollte: Der Kauf ohne Agentur entbindet von keiner gesetzlichen Verpflichtung. Die Diagnosen, Fristen, aufschiebenden Klauseln und der Gang zum Notar bleiben identisch. Der einzige Unterschied liegt im Fehlen eines Dritten, der koordiniert. Diese Koordination muss der Käufer sicherstellen.