Der Eintrittspreis in den französischen Immobilienmarkt zwingt immer mehr Privatpersonen dazu, ihre Ressourcen zu bündeln, um gemeinsam zu kaufen. Der Gemeinschaftskredit, der lange Zeit auf Arbeiten in Eigentümergemeinschaften beschränkt war, erfährt seit 2024 eine regulatorische Entwicklung, die seinen Umfang erweitert und die Beziehungen zwischen Mitdarlehensnehmern und Banken verändert.
Um seine Mechanismen zu verstehen, ist es notwendig, über die einfache Definition hinauszugehen und zu prüfen, was das Gesetz geändert hat, was die Banken tatsächlich akzeptieren und welche Reibungsflächen die Projektträger oft zu spät entdecken.
Gemeinschaftskredit mit automatischer Mitgliedschaft: Was das Gesetz über degradierte Wohnverhältnisse 2024 geändert hat
Das sogenannte Gesetz “Habitat dégradé” vom 9. April 2024 hat einen Mechanismus eingeführt, der zuvor nicht existierte: den Gemeinschaftskredit mit automatischer Mitgliedschaft. Wenn eine Hauptversammlung Arbeiten, die im Mehrjahresarbeitsplan (PPT) aufgeführt sind, beschließt, kann die Eigentümergemeinschaft nun einen einzigen Kredit im Namen der Gemeinschaft aufnehmen.
Der Unterschied zum alten Regime ist strukturell. Vor diesem Gesetz musste jeder Eigentümer seine ausdrückliche Zustimmung geben, um in den Kredit einbezogen zu werden. Die neue Regelung kehrt diese Logik um: Jeder Eigentümer wird als Mitglied des Kredits angesehen, es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Ablehnung gemäß den durch die Texte festgelegten Bedingungen vor. Ein Dekret vom 25. Juli 2025 hat die praktischen Modalitäten dieses Mechanismus präzisiert.
Dieser Wechsel zu Opt-out anstelle von Opt-in verändert die Dynamik der Hauptversammlungen. Die Eigentümergemeinschaften, die Schwierigkeiten hatten, die Einstimmigkeit für umfangreiche Arbeiten zu erreichen, verfügen nun über einen Finanzierungshebel für einen Zeitraum von bis zu 25 Jahren, ein Horizont, der umfassende energetische Renovierungen ermöglicht, die zuvor durch die Unfähigkeit einiger Eigentümer, die Mittel sofort zu mobilisieren, blockiert waren.
Für diejenigen, die eine Immobilienfinanzierung in Gruppe suchen, bietet diese gesetzliche Entwicklung einen flexibleren Rahmen als die traditionellen Modelle in Gemeinschaftseigentum oder in einer SCI.
Gemeinschaftskredit in der Eigentümergemeinschaft: drei Rechtsformen, drei Risikostufen
Die Eigentümergemeinschaft kann den Kredit in drei verschiedenen Konfigurationen aufnehmen, und die Wahl zwischen ihnen bestimmt die Verteilung des finanziellen Risikos.
- Der Kredit wird im Namen der Gemeinschaft selbst aufgenommen: Alle Eigentümer nehmen ohne Ausnahme teil, die Schulden werden nach den Miteigentumsanteilen mutualisiert
- Der Kredit zum Nutzen der zustimmenden Eigentümer: Nur diejenigen, die sich innerhalb von zwei Monaten nach der Abstimmung in der Hauptversammlung freiwillig erklären, werden in den Kredit einbezogen
- Der Kredit zum Nutzen der Eigentümer, die nicht ausdrücklich abgelehnt haben: Dies ist die aus dem Gesetz über degradierte Wohnverhältnisse hervorgegangene Formel, bei der Schweigen als Zustimmung zum Gemeinschaftskredit gilt
Die dritte Formel wirft Fragen auf. Ein Eigentümer, der bei der Hauptversammlung abwesend ist und innerhalb der Fristen keinen Widerspruch äußert, ist in einen Kredit eingebunden, den er nicht aktiv gewählt hat. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Verwalter sehen darin einen Beschleuniger für Projekte, andere befürchten rechtliche Auseinandersetzungen aufgrund mangelnder Informationen.
Für den Gemeinschaftskredit förderfähige Arbeiten
Der Umfang der finanzierbaren Ausgaben beschränkt sich nicht auf die Gemeinschaftsbereiche. Der Gemeinschaftskredit kann die Arbeiten abdecken, die für die Gemeinschaftsbereiche beschlossen wurden, die Arbeiten von kollektivem Interesse an den privaten Bereichen (wie die Installation von individuellen Zählern), den Erwerb von Gütern oder auch die Vorfinanzierung von öffentlichen Zuschüssen, die auf die Auszahlung warten.
Dieser letzte Fall wird oft unterschätzt. Die Vorfinanzierung öffentlicher Zuschüsse erspart es den Eigentümern, die gesamten Beträge vorzustrecken, während sie auf die Freigabe der Zuschüsse warten, was mehrere Monate dauern kann.
Bankangebot für den Gemeinschaftskredit: ein noch enger Markt
Die von mehreren Beobachtern des Sektors geäußerte Feststellung bleibt aktuell: Die Banken drängen nicht in den Bereich des Gemeinschaftskredits in Eigentümergemeinschaften. Die Komplexität der Struktur (Vielfalt der Mitdarlehensnehmer, Verwaltung von individuellen Zahlungsausfällen, begrenzte Sicherheiten) bremst das Interesse der Kreditinstitute.
In der Praxis erhalten die Eigentümergemeinschaften, die einen Gemeinschaftskredit aufnehmen, oft nur von einer begrenzten Anzahl von Bankakteuren Angebote. Die allgemeinen und besonderen Bedingungen des Kreditvertrags müssen vom Verwalter gleichzeitig mit der Tagesordnung der Hauptversammlung mitgeteilt werden, was eine vorbereitende Arbeit im Voraus mit der ausgewählten Bank erfordert.
Das Fehlen von Wettbewerb im Bankensektor in diesem Segment wirkt sich auf die angebotenen Zinssätze aus. Die Eigentümergemeinschaften haben nicht immer die Möglichkeit, mehrere Angebote zu vergleichen, was ihre Verhandlungsmacht einschränkt. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über den durchschnittlichen Zinsunterschied zwischen einem Gemeinschaftskredit und einem klassischen individuellen Kredit, aber die von Fachleuten des Sektors berichtete Tendenz deutet auf weniger günstige Bedingungen hin als bei einem Standardimmobilienkredit.
Risiken und Blockaden bei der Immobilienfinanzierung in Gruppe
Der Gemeinschaftskredit beseitigt das individuelle Risiko nicht, sondern verteilt es neu. Wenn ein Eigentümer seinen Anteil nicht zurückzahlt, bleibt die Eigentümergemeinschaft gegenüber der Bank zahlungspflichtig. Die Eigentümergemeinschaft muss dann Inkassoverfahren gegen den säumigen Eigentümer einleiten, was Kosten und Verzögerungen verursacht.
Drei Reibungszonen treten regelmäßig auf:
- Der Eigentümer, der sein Los während der Kreditlaufzeit verkauft: Die Schulden folgen nicht automatisch dem Käufer, es sei denn, es gibt eine spezifische Klausel im Verkaufsakt
- Der Eigentümer, der den Kredit im Rahmen der automatischen Mitgliedschaft ablehnt: Er muss seinen Anteil an den Arbeiten aus eigenen Mitteln finanzieren, oft innerhalb strenger Fristen
- Die Unzulänglichkeit des Verwalters bei der Verwaltung des Kredits: Die Mittelabrufe für die Rückzahlung laufen über den Verwalter, was einen Zwischenhändler und ein operationelles Risiko hinzufügt
Die Frage des Verkaufs eines mit einem laufenden Gemeinschaftskredit belasteten Loses verdient besondere Aufmerksamkeit. Der Vorabzustand muss die Existenz des Gemeinschaftskredits erwähnen, aber der potenzielle Käufer ist sich nicht immer des verbleibenden finanziellen Engagements bewusst, das mit dem Los verbunden ist, das er kauft.
Verknüpfung mit dem ökologischen Nullzinsdarlehen für Eigentümergemeinschaften
Das ökologische Nullzinsdarlehen für Eigentümergemeinschaften stellt eine Alternative oder Ergänzung zum klassischen Gemeinschaftskredit für energetische Renovierungsarbeiten dar. Beide Systeme können koexistieren, aber ihre Verknüpfung erfordert eine Koordination zwischen dem Verwalter, der Bank und den Eigentümern, die manchmal einen administrativen Aufwand nach sich zieht.
Der Gemeinschaftskredit bleibt ein mächtiges Werkzeug, um gemeinsame Immobilienprojekte zu realisieren, vorausgesetzt, die Eigentümer erkennen genau den Umfang ihres Engagements. Das Gesetz über degradierte Wohnverhältnisse hat den Zugang zu diesem System vereinfacht, aber es hat auch die Wachsamkeit verschoben: Es ist nicht mehr derjenige, der teilnehmen möchte, der sich melden muss, sondern derjenige, der ablehnt.