De instapprijs op de Franse vastgoedmarkt drijft steeds meer particulieren ertoe om hun middelen te bundelen om samen te kopen. De collectieve lening, lange tijd beperkt tot werkzaamheden in de mede-eigendom, kent sinds 2024 een regelgevende evolutie die zijn reikwijdte vergroot en de verhoudingen tussen mede-leners en bancaire instellingen verandert.
Het begrijpen van deze mechanismen vereist dat we de eenvoudige definitie overstijgen om te onderzoeken wat de wet heeft veranderd, wat de banken daadwerkelijk accepteren en de frictiepunten die projectdragers vaak te laat ontdekken.
Collectieve lening met automatische deelname: wat de wet Habitat dégradé in 2024 heeft veranderd
De zogenaamde “Habitat dégradé” wet van 9 april 2024 heeft een mechanisme geïntroduceerd dat hiervoor niet bestond: de collectieve lening met automatische deelname. Wanneer een algemene vergadering werkzaamheden stemt die zijn opgenomen in het Meerjarenplan voor werkzaamheden (PPT), kan de vereniging van mede-eigenaars nu een unieke lening aangaan namens de mede-eigendom.
Het verschil met het oude regime is structureel. Voor deze wet moest elke mede-eigenaar zijn expliciete toestemming geven om in de lening te worden opgenomen. Het nieuwe systeem draait de logica om: elke mede-eigenaar wordt geacht deel te nemen aan de lening, tenzij er uitdrukkelijk bezwaar wordt gemaakt onder de voorwaarden die door de teksten zijn vastgelegd. Een decreet van 25 juli 2025 heeft de praktische modaliteiten van dit mechanisme verduidelijkt.
Deze verschuiving naar opt-out in plaats van opt-in verandert de dynamiek van de algemene vergaderingen. De mede-eigendommen die moeite hadden om unanieme goedkeuring te krijgen voor zware werkzaamheden beschikken nu over een financieringsinstrument voor een periode die kan oplopen tot 25 jaar, een horizon die energieke renovaties toegankelijk maakt die tot nu toe waren geblokkeerd door de onmogelijkheid van sommige mede-eigenaren om onmiddellijk de benodigde fondsen te mobiliseren.
Voor degenen die een gezamenlijke vastgoed aankoop willen financieren, biedt deze wetgevende evolutie een flexibeler kader dan de traditionele structuren in onverdeeldheid of in SCI.
Collectieve lening in mede-eigendom: drie juridische vormen, drie niveaus van risico
De vereniging van mede-eigenaars kan de lening aangaan volgens drie verschillende configuraties, en de keuze tussen deze bepaalt de verdeling van het financiële risico.
- De lening die wordt afgesloten voor rekening van de vereniging zelf: alle mede-eigenaren nemen zonder uitzondering deel, de schuld wordt verdeeld volgens de tantièmes
- De lening ten behoeve van de instemmende mede-eigenaren: alleen degenen die zich binnen twee maanden na de stemming in de algemene vergadering als vrijwilliger verklaren, worden in de lening opgenomen
- De lening ten behoeve van de mede-eigenaren die niet uitdrukkelijk hebben geweigerd: dit is de formule die voortkomt uit de wet Habitat dégradé, waarbij stilte geldt als acceptatie van de collectieve lening
De derde formule roept veel vragen op. Een mede-eigenaar die afwezig is bij de algemene vergadering en zijn weigering niet binnen de gestelde termijn kenbaar maakt, raakt betrokken bij een lening die hij niet actief heeft gekozen. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige syndici zien het als een versneller van projecten, anderen vrezen juridische geschillen als gevolg van een gebrek aan informatie.
Werkzaamheden die in aanmerking komen voor de collectieve lening
De reikwijdte van de financierbare uitgaven beperkt zich niet tot de gemeenschappelijke delen. De collectieve lening kan de werkzaamheden dekken die zijn goedgekeurd voor de gemeenschappelijke delen, de werkzaamheden van algemeen belang op de privédelen (zoals de installatie van individuele meters), de aankoop van goederen, of de voorfinanciering van publieke subsidies die nog moeten worden uitbetaald.
Dit laatste geval wordt vaak onderschat. De voorfinanciering van publieke subsidies voorkomt dat mede-eigenaren het volledige bedrag vooruit moeten betalen in afwachting van de vrijgave van de subsidies, wat enkele maanden kan duren.
Bancaire aanbieding voor de collectieve lening: een nog smalle markt
De constatering van verschillende waarnemers uit de sector blijft actueel: banken dringen niet aan op het segment van de collectieve lening in mede-eigendom. De complexiteit van de constructie (meervoudigheid van mede-leners, beheer van individuele wanbetalingen, beperkte garanties) remt de appetijt van kredietinstellingen.
In de praktijk gaan de mede-eigendommen die een collectieve lening verkrijgen vaak via een beperkt aantal bancaire spelers. De algemene en bijzondere voorwaarden van het leningcontract moeten door de syndicus tegelijkertijd met de agenda van de algemene vergadering worden gecommuniceerd, wat een voorbereidende inspanning met de gekozen bank vereist.
Het gebrek aan bancaire concurrentie in dit segment drukt op de aangeboden tarieven. De mede-eigendommen hebben niet altijd de mogelijkheid om meerdere aanbiedingen met elkaar te vergelijken, wat hun onderhandelingspositie beperkt. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om conclusies te trekken over het gemiddelde tariefverschil tussen een collectieve lening en een klassieke individuele lening, maar de trend die door professionals in de sector wordt gerapporteerd wijst op minder gunstige voorwaarden dan voor een standaard hypotheek.
Risico’s en knelpunten van groepsfinanciering voor vastgoed
De collectieve lening verwijdert het individuele risico niet, maar herverdeelt het. Wanneer een mede-eigenaar zijn aandeel niet terugbetaalt, blijft de vereniging van mede-eigenaars schuldenaar bij de bank. De mede-eigendom moet dan incassoprocedures starten tegen de wanbetaler, wat kosten en vertragingen met zich meebrengt.
Drie frictiepunten komen regelmatig terug:
- De mede-eigenaar die zijn aandeel verkoopt tijdens de lening: de schuld volgt niet automatisch de koper, tenzij er een specifieke clausule in de verkoopakte staat
- De mede-eigenaar die de lening weigert in het kader van de automatische deelname: hij moet zijn aandeel in de werkzaamheden zelf financieren, vaak binnen krappe termijnen
- De wanprestatie van de syndicus in het beheer van de lening: de oproepen voor fondsen voor terugbetaling verlopen via de syndicus, wat een tussenpersoon en operationeel risico toevoegt
De vraag naar de verkoop van een aandeel dat belast is met een lopende collectieve lening verdient bijzondere aandacht. De pre-datums moeten het bestaan van de collectieve lening vermelden, maar de potentiële koper is zich niet altijd bewust van de resterende financiële verplichting die aan het aandeel dat hij koopt is verbonden.
Verbinding met de eco-PTZ mede-eigendom
De eco-lening met nul rente voor mede-eigendom vormt een alternatief of aanvulling op de klassieke collectieve lening voor energetische renovatiewerkzaamheden. Beide systemen kunnen naast elkaar bestaan, maar hun verbinding vereist coördinatie tussen de syndicus, de bank en de mede-eigenaren, wat soms een administratief parcours inhoudt.
De collectieve lening blijft een krachtig instrument om gezamenlijke vastgoedprojecten te ontsluiten, op voorwaarde dat de mede-eigenaren de reikwijdte van hun betrokkenheid precies inschatten. De wet Habitat dégradé heeft de toegang tot het systeem vereenvoudigd, maar heeft ook de waakzaamheid verplaatst: het is niet langer degene die wil deelnemen die zich moet melden, maar degene die weigert.