Sie leeren die Kartons, Sie demontieren die Regale, und im Moment, in dem Sie die letzte Glühbirne der Deckenleuchte herausschrauben, kommt der Zweifel auf. Gehört diese LED-Lampe, die Sie vor zwei Jahren gekauft haben, Ihnen oder bleibt sie in der Wohnung? Die Antwort hängt weniger von einem genauen Gesetzestext ab, als von der Art und Weise, wie das französische Recht die Elemente einer Wohnung klassifiziert.
Glühbirnen und das Mietreparaturdekret: die entscheidende Unterscheidung
Kein französisches Gesetz erwähnt ausdrücklich Glühbirnen als ein Element, das man beim Umzug zurücklassen oder mitnehmen sollte. Der nächstgelegene Text zu diesem Thema ist das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987, das die Mietreparaturen auflistet, die vom Mieter zu tragen sind.
Dieses Dekret klassifiziert den Austausch von Glühbirnen als kleine Reparaturen der laufenden Wartung. Während der gesamten Dauer des Mietvertrags ist es also die Aufgabe des Mieters, eine durchgebrannte Glühbirne zu ersetzen, so wie er einen Wasserhahn-Dichtungsring ersetzen würde. Wie die Informationen der Website 100 000 Watts detailliert darlegen, bedeutet diese Wartungspflicht jedoch nicht, dass der Mieter seine Glühbirnen beim Auszug zurücklassen muss.
Die Nuance lässt sich in einem Satz zusammenfassen: die Glühbirne ist ein Verbrauchsmaterial, kein festes Element der Wohnung. Eine Fassung, die an der Decke befestigt ist, gehört zur elektrischen Installation. Die Glühbirne, die Sie dort einsetzen, nicht. Sie ähnelt eher einer Rolle Toilettenpapier als einem Waschbecken.
Angemessene Wohnung ohne Glühbirnen: was das Gesetz vom 6. Juli 1989 sagt
Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 verpflichtet den Vermieter, eine angemessene Wohnung bereitzustellen. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere eine sichere elektrische Installation: Erdungsstecker, Schutz gegen elektrischen Schlag, keine freiliegenden Leitungen.
Glühbirnen sind nicht in den Kriterien für die Angemessenheit aufgeführt. Eine Wohnung kann also rechtlich als angemessen betrachtet werden, auch wenn keine einzige Glühbirne installiert ist, solange die Fassungen, die Schaltungen und die Schutzvorrichtungen den Vorschriften entsprechen.
Haben Sie schon bemerkt, dass einige Neubauten ohne Beleuchtung geliefert werden? Genau dieses Prinzip ist hier am Werk. Der Bauträger installiert die Lichtpunkte (die Fassungen, die DCL-Steckdosen), aber nicht die Glühbirnen oder Leuchten.
Ausziehender Mieter und einziehender Mieter: zwei unterschiedliche Situationen
Als ausziehender Mieter sind Sie gesetzlich nicht verpflichtet, Ihre Glühbirnen zurückzulassen. Als einziehender Mieter können Sie vom Vermieter nicht verlangen, dass er welche bereitstellt.
Die einzige echte Verpflichtung betrifft den Zustand der elektrischen Installation bei Ein- und Auszug. Wenn das Übergabeprotokoll bei Einzug funktionierende Glühbirnen erwähnt, kann das Fehlen dieser bei der Übergabe als Verschlechterung angesehen werden.
Übergabeprotokoll: der wahre Konfliktpunkt bei den Glühbirnen
Es ist beim Übergabeprotokoll, dass die Frage konkret wird. Das Vergleichsdokument zwischen Ein- und Auszug dient als Referenz. Es gibt drei Szenarien:
- Das Übergabeprotokoll bei Einzug erwähnt keine Glühbirnen (oder weist auf nackte Fassungen hin): Sie sind nicht verpflichtet, welche zurückzulassen. Die Wohnung wird in dem Zustand zurückgegeben, in dem Sie sie vorgefunden haben.
- Das Übergabeprotokoll bei Einzug erwähnt funktionierende Glühbirnen: Sie müssen funktionierende Glühbirnen zurückgeben, nicht unbedingt die gleichen Modelle, aber Glühbirnen, die funktionieren.
- Sie haben eine Leuchte (Hängelampe, dekorative Deckenleuchte) an einem Lichtpunkt installiert, der zuvor keinen hatte: Sie können diese entfernen, vorausgesetzt, Sie bringen die Fassung oder die DCL-Steckdose in ihren ursprünglichen Zustand zurück.
Ein praktischer Rat: Lesen Sie Ihr Übergabeprotokoll bei Einzug durch, bevor Sie mit dem Demontieren beginnen. Dieses Dokument hat Vorrang vor allen mündlichen Diskussionen mit dem Eigentümer.
Einbehalt der Kaution wegen fehlender Glühbirnen
Ein Einbehalt wegen fehlender Glühbirnen ist theoretisch möglich, wenn das Übergabeprotokoll bei Einzug diese erwähnt hat. In der Praxis ist der Betrag jedoch so gering, dass sich nur wenige Vermieter darauf einlassen. Die Kosten für eine Standard-LED-Lampe betragen nur wenige Euro.
Das tatsächliche Risiko betrifft nicht die Glühbirnen selbst, sondern die damit verbundenen Schäden. Ein abgerissener Draht beim Entfernen einer Leuchte, eine gebrochene Fassung, eine fehlende DCL-Steckdosenabdeckung: Diese Elemente gehören zur elektrischen Installation und können einen bedeutenderen Einbehalt rechtfertigen.
Immobilienverkauf und Glühbirnen: die Regeln ändern sich
Der Fall des Verkaufs folgt einer anderen Logik als die Vermietung. Bei einer Immobilientransaktion wird zwischen beweglichen und unbeweglichen Gütern nach Bestimmung unterschieden.
Eine an der Wand oder Decke befestigte Leuchte (Wandlampe, Einbauleuchte, Deckenleuchte) kann als unbewegliches Gut nach Bestimmung angesehen werden. Das bedeutet, dass sie bei einem Verkauf in der Wohnung verbleiben soll, es sei denn, im Verkaufsvertrag ist etwas anderes angegeben.
Der Verkaufsvertrag oder das Verkaufsversprechen muss genau auflisten, was der Verkäufer mitnimmt. Wenn nichts angegeben ist, wird alles, was am Gebäude befestigt ist, als mit der Wohnung verkauft angesehen. Dies ist eine häufige Streitquelle zwischen Käufer und Verkäufer.
- Alter Kronleuchter im Wohnzimmer: muss im Vertrag erwähnt werden, wenn der Verkäufer ihn behalten möchte
- Einbauleuchten in der abgehängten Decke: gelten als unbewegliche Güter nach Bestimmung, sie bleiben
- Stehlampe in einer Ecke: bewegliches Gut, der Verkäufer nimmt sie ohne Formalitäten mit
- Glühbirnen, die in den Fassungen eingeschraubt sind: Verbrauchsmaterialien, ihr Schicksal hat keinen rechtlichen Wert in der Transaktion
Der Notar kann diese Punkte bei der Erstellung der Urkunde präzisieren. Es ist besser, das Thema der Leuchten bereits bei der Unterzeichnung des Vertrags anzusprechen, als am Tag der Schlüsselübergabe festzustellen, dass Deckenleuchten entfernt wurden.
Die Frage der Glühbirnen bei einem Umzug lässt sich letztendlich auf einen Reflex reduzieren: Überprüfen Sie das Übergabeprotokoll bei Einzug in die Mietwohnung, überprüfen Sie den Vertrag im Falle eines Verkaufs. Die Glühbirne selbst hat fast keinen rechtlichen Wert, aber die Installation, an die sie angeschlossen ist, hat einen. Die nützlichste Vorsichtsmaßnahme bleibt, jeden Lichtpunkt vor und nach dem Umzug zu fotografieren, um allen Streitigkeiten vorzubeugen.